Legionella i borettslag: hvilket ansvar har styret?

Temaet legionella i borettslag dukker ofte opp når styret arbeider med internkontroll, teknisk drift eller ved oppgradering av varmtvannssystemet.

Mange forbinder legionella først og fremst med hoteller og sykehus, men regelverket skiller ikke mellom kommersielle bygg og boligbygg når det gjelder ansvar for å forebygge smitte fra felles vannsystemer.

Et borettslag eier og forvalter de felles tekniske installasjonene i bygget. Det innebærer også ansvar for at varmtvannsanlegget driftes på en måte som hindrer vekst og spredning av legionellabakterier.

Hva sier regelverket om legionella i borettslag?

Forebygging av legionella er regulert gjennom Forskrift om miljørettet helsevern, kapittel 3a. Forskriften sier blant annet dette:

Innretninger i forskriften her omfatter blant annet kjøletårn, luftskrubbere, faste og mobile vaskeanlegg, dusjanlegg, VVS-anlegg i sameier og borettslag, klimaanlegg med luftfukting, innendørs befuktningsanlegg og innendørs fontener.

Helsedirektoratet presiserer at det skal gjennomføres en risikovurdering som grunnlag for tiltak og rutiner, og at drift og vedlikehold skal bidra til å hindre vekst og spredning av bakterier. Folkehelseinstituttet beskriver hvordan legionellabakterier kan vokse i vann med temperatur mellom 20 og 50 °C, særlig der vann blir stående stille eller temperaturen varierer. Smitte skjer ved inhalasjon av små vanndråper, for eksempel fra dusj.

Dette er bakgrunnen for at legionella i borettslag må håndteres systematisk.

Styrets ansvar ved legionella i borettslag

Styret representerer eier og har ansvar for de felles tekniske anleggene. Det innebærer at arbeidet med legionellaforebygging må være planlagt, dokumentert og risikobasert.

Konkret betyr dette at borettslaget skal gjennomføre en risikovurdering av varmtvannssystemet, etablere nødvendige drifts- og vedlikeholdsrutiner og dokumentere tiltak og oppfølging i internkontrollsystemet.

Det er ikke tilstrekkelig å forutsette at anlegget er trygt. Risikoen skal vurderes konkret, basert på byggets oppbygging, alder, bruksmønster og tekniske løsninger. Ved tilsyn fra kommunen må borettslaget kunne vise til dokumentert arbeid knyttet til legionellasikring. I Helsedirektoratets legionellaveileder står det at risikovurdering bør gjennomføres minimum hvert år, og den bør være skriftlig og oppdatert.

Temperaturkontroll er ikke alltid nok

Tradisjonelt har forebygging av legionella i borettslag vært knyttet til temperaturkrav i varmtvannssystemet. Dette er fortsatt et viktig tiltak, men i praksis kan det være krevende å sikre stabile temperaturer i hele anlegget. Lange rørstrekk, lav tapping i enkelte leiligheter, blindrør og ombygginger kan skape soner med gunstige vekstforhold for bakterier.

Derfor må arbeidet med legionella i borettslag ses i sammenheng med helheten i anlegget. Risikovurderingen bør omfatte både temperaturforhold, sirkulasjon, gjennomspyling, vedlikehold og eventuelle supplerende tiltak.

Legionella i borettslag er en del av internkontrollen

Arbeidet med legionellasikring bør være en integrert del av borettslagets tekniske forvaltning, på linje med brannsikkerhet og el-kontroll. Det handler ikke om enkeltstående tiltak, men om strukturert drift over tid.

Regelverket er tydelig på at ansvaret ligger hos eier av anlegget. For borettslag betyr dette at styret må sikre at risikoen vurderes og at nødvendige tiltak iverksettes og dokumenteres.

Legionella i borettslag er dermed ikke bare et teknisk spørsmål, men også et spørsmål om helse, ansvar og forsvarlig eiendomsforvaltning.

Har ditt borettslag behov for bedre legionellakontroll? Det kan vi i CEVA bistå med. Med oss kan du få en serviceavtale som sørger for at borettslaget alltid ligger foran på legionellasikring.